O que é alienação fiduciária e como funciona?

Quando você compra um imóvel financiado o que você está comprando, na verdade, é mais tempo para pagar a dívida. Na prática, o imóvel adquirido passa a pertencer ao banco como garantia de pagamento e só será seu por completo quando você quitar a última parcela.

Essa condição é conhecida como alienação fiduciária ou bem alienado e aparece em contratos de funcionamento e em outras modalidades de crédito.

Nesse artigo vamos nos aprofundar mais no assunto, passando pelos seguintes tópicos:

O que é alienação fiduciária?
 Como funciona na prática?
Riscos e vantagens
O que acontece nos casos de inadimplência?
Como tirar a alienação fiduciária?
É possível vender um bem alienado?

O que é alienação fiduciária?

Comprar um imóvel à vista está longe da realidade da maioria dos brasileiros, por isso, o financiamento acaba sendo a opção mais viável para quem quer realizar o sonho do imóvel próprio.

Funciona assim: o comprador dá uma entrada de no mínimo 20% do valor do imóvel e uma instituição financeira, normalmente um banco, entra com o restante do valor da compra. Esse valor cedido pelo banco é pago pelo comprador à prazo, em alguns casos em até 30 anos.

Por causa do prazo estendido e dos altos valores, o financiamento é uma modalidade de crédito de alto risco para o credor e é aí que entra a alienação fiduciária. Nela o bem recém adquirido é dado como garantia pelo pagamento e fica alienado até que o devedor quite a dívida.

Lei alienação fiduciária

A alienação fiduciária pode ser aplicada tanto para bens imóveis como para bens móveis como carros, por exemplo. No entanto, cada tipo de bem tem uma legislação própria. A alienação fiduciária de bens imóveis é regida pela Lei no 9.514/97, artigos 22 a 23:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Como a alienação fiduciária funciona na prática?

Quando você compra um imóvel com recursos de financiamento o contrato que é registrado é aquele feito pela instituição credora no qual consta a alienação do imóvel.

Para dar um exemplo, suponha que você fez um financiamento pelo período de 30 anos. Você e sua família poderão morar no imóvel ou até mesmo alugá-lo durante todo esse período, mas, para todos os efeitos, ele ainda pertence ao banco, você é apenas o proprietário indireto. Assim que pagar todas as parcelas, o imóvel passará a te pertencer.

A partir daí, você tem direito tanto ao usufruto como à posse daquele bem.

Quais as vantagens e os riscos da alienação fiduciária?

A principal vantagem da alienação fiduciária é que ela permite que você tenha acesso a um crédito mais alto, o que viabiliza a compra do imóvel. Além disso, por ser um empréstimo com garantia, o devedor tem mais prazo para pagar a dívida e com melhores condições do que em outras modalidades de crédito.

Mas com todo esse bônus existe um ônus. O imóvel que está alienado não é seu. Isso significa que se você atrasar parcelas ou deixar de cumprir com o que foi acordado em contrato você perderá o imóvel e todo o dinheiro investido nele até então.

Por isso, é extremamente importante pesquisar bastante as condições oferecidas por cada instituição, avaliar se aquela parcela realmente cabe no seu orçamento e simular diferentes prazos antes de fechar o financiamento do imóvel.

O que acontece nos casos de inadimplência?

Antes de mais nada, é preciso deixar claro que seu bem não será tomado caso você atrase apenas uma parcela. Antes de partir para as vias legais o credor entrará em contato para negociar o valor. Se o acordo não for feito, aí sim o credor poderá acionar a justiça para se tornar o único dono do bem.

Feito isso o credor será obrigado a vender ou leiloar o imóvel recebido para reaver o valor da dívida, pois o objetivo da alienação fiduciária é garantir que ele receba o dinheiro das parcelas e não o bem como pagamento.

Como tirar a alienação fiduciária?

A única forma de dar baixa no gravame e tirar a alienação fiduciária é quitando a dívida, uma vez que ela se trata de uma condição temporária.

Assim que a última parcela do financiamento for paga, a instituição credora entregará um termo de quitação para o ex-devedor. Esse termo deverá ser levado ao mesmo cartório onde o contrato com alienação fiduciária foi registrado para que o bem seja passado completamente para o nome do comprador e uma matrícula atualizada do imóvel seja emitida.

Em caso de morte do devedor antes do término do contrato, a dívida será transmitida para os herdeiros diretos que deverão fazer o pagamento do valor em aberto até o limite da herança.

É possível vender um bem alienado?

Contratos de financiamento são conhecidos por serem longos, podendo durar até 30 anos. Nesse período muita coisa pode acontecer, inclusive, você pode querer vender o imóvel. Com a alienação fiduciária isso é possível? A resposta curta é: sim.

Porém, tanto o comprador como a instituição credora deverão ser informados sobre o processo de compra e venda para que as parcelas faltantes da dívida sejam transferidas para o novo comprador.

Você também pode usar o imóvel como garantia no Home Equity. Nesses casos, o valor do empréstimo é usado para quitar o saldo devedor junto à instituição credora e o restante do valor vai para a sua conta.

Posso confiar em contratos com alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é apenas um recurso usado pela instituição credora para não sair no prejuízo e não prejudica o devedor, desde que ele faça os pagamentos em dia.

Logo, se você está em processo de financiamento, pode ficar tranquilo! A prática é comum, respaldada pela lei e pode ser a única forma de você adquirir o seu tão sonhado imóvel. O mais importante é ter um bom planejamento financeiro para que a dívida não saia do seu controle e você consiga quitar todas as parcelas no prazo estabelecido em contrato.

Por falar em planejamento financeiro para compra de imóvel, veja como usar o FGTS no seu financiamento.