Calculadora de financiamento imobiliário

Calcular juros de financiamento imobiliário é um dos pontos mais importantes no processo de compra de um imóvel. Sonho da grande maioria dos brasileiros, a aquisição da casa própria demanda muito cuidado, planejamento e paciência, e parte fundamental dessa caminhada é encontrar uma boa opção de aporte.

Para te ajudar nessa missão, vamos esclarecer os pontos mais importantes sobre financiar um imóvel e apresentar uma ferramenta que pode te dizer o quanto você pagará por mês na compra da casa dos seus sonhos 🏠

De modo geral, é possível encontrar opções de crédito imobiliário que cobrem até 90% do valor necessário para a aquisição de um imóvel novo, usado, comprado na planta, em construção ou para a reforma de uma propriedade.

Mas as parcelas de um financiamento são compostas por muitas variáveis e particularidades. 

Além do valor em si do imóvel, as parcelas da operação do crédito imobiliário são compostas pelos seguintes elementos:

Juros

Antes que o comprador pague a primeira parcela do financiamento, o saldo devedor é todo o valor emprestado pela instituição financeira para a compra daquele imóvel. Dessa forma, os juros são calculados de acordo com o saldo devedor que está em aberto em cada mês.

Amortização

A amortização das parcelas consiste em diminuir o valor original da dívida, já que o débito total é reduzido a cada pagamento. Assim, todas as vezes que uma parcela é paga, o cliente está amortizando o saldo a ser quitado.

Além de quitar as prestações todos os meses, também é possível adiantar pagamentos para evitar os juros e as taxas que estão inseridos nas prestações.

E nesse caso, a amortização pode ser feita usando a Tabela SAC, com reajustes realizados conforme a taxa referencial; com a Tabela Price, que apresenta parcelas fixas, porém mais elevadas; ou com o SAC, onde as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo e a amortização vai aumentando. Falaremos mais sobre isso adiante.

Taxas administrativas

As taxas administrativas são muito necessárias e estão inclusas no valor das parcelas do financiamento imobiliário. Elas representam uma mensalidade que os devedores deverão pagar à instituição financeira onde o financiamento imobiliário foi realizado para administrar toda a operação de crédito imobiliário.

Seguros obrigatórios

Embora os seguros obrigatórios elevem o custo efetivo total, também são a segurança para o tomador de crédito. Isso porque, dessa forma, o financiamento imobiliário já vem com uma proteção em caso de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

O seguro MIP garante a quitação da dívida em caso de morte decorrente de causas naturais ou acidentais, e o seguro DFI garante a integridade do imóvel enquanto o financiamento estiver sendo pago, com cobertura para chuvas, enchentes, quedas de árvores, entre outros.

Por todas essas variáveis, o cálculo exato é sempre uma incógnita na cabeça (e no bolso) da maioria das pessoas. A boa notícia é que, com um simulador, como a calculadora do Inter, é possível ter uma visão quase fidedigna da taxa de juros do financiamento imobiliário em cada instituição.

Um dos elementos que compõem o financiamento imobiliário, a taxa de juros é a forma de remuneração da entidade financiadora que faz o empréstimo.

No caso de financiamento imobiliário considerando o sistema de amortização da tabela Price, os juros são calculados apenas uma vez e distribuídos por todas as prestações, fazendo com que todas as parcelas do financiamento mantenham o mesmo valor do início ao fim.

Já no caso de financiamentos imobiliários que utilizam a tabela SAC como sistema de amortização do saldo devedor, os juros das parcelas são recalculados mensalmente, sempre considerando o valor atual do saldo devedor.

Para calcular os juros do financiamento imobiliário, é preciso fazer o seguinte cálculo: supondo que o banco tenha garantido em contrato uma taxa de juros de 9,4% ao ano, para saber qual é a taxa mensal a ser paga, devemos dividir o percentual de juros por 12 meses.

Nesse exemplo, com a taxa de 9,4% ao ano, dividido por 12 meses, mensalmente o devedor deverá pagar 0,78% de juros. Agora que temos essa informação em mãos, passamos para a outra etapa do cálculo: supondo que o valor do saldo devedor é de R$ 100 mil.

Para saber quanto em reais de cada parcela corresponde aos juros, precisamos fazer o seguinte cálculo:

R$ 100.000,00 x 0,0078 (o percentual de juros deverá estar em decimais para a realização desse cálculo). Nesse exemplo, o valor de juros embutido em cada parcela do financiamento imobiliário será de R$ 780,00.

No entanto, não podemos esquecer que as operações de financiamento imobiliário possuem uma taxa de correção monetária, que pode ser representada tanto pela Taxa Referencial quanto pelo IPCA.

Quando há necessidade de realizar a correção, o saldo devedor será atualizado mensalmente, de forma simples: sendo multiplicado pelo índice de correção estabelecido por contrato – Taxa Referencial ou IPCA .

Como dizemos acima, uma ferramenta fundamental para quem está planejando comprar a casa própria é o simulador de financiamento. Com base em determinadas informações sobre o imóvel, a calculadora irá apresentar um valor médio da primeira parcela, a taxa de juros aplicada, o sistema de amortização, as despesas de ITBI e taxa de registro, valor total a pagar e muito mais.

Assim, é possível verificar se o valor médio das parcelas se encaixa no seu planejamento financeiro. A calculadora de financiamento do Inter, por exemplo, faz os cálculos a partir das seguintes informações:

• Tipo do imóvel;
• Localização do imóvel;
• Valor do imóvel;
• Valor que será pago como entrada;
• Data de nascimento do comprador.

Para quem prefere contar com a ajuda de um consultor, o Inter também tem representantes comerciais que podem entrar em contato para ajudar a identificar o tipo de sistema de amortização, valor de entrada e outros detalhes para encontrar a parcela que faz mais sentido para cada realidade.

O financiamento imobiliário no Inter permite que o cliente escolha entre três opções, com diferentes taxas. Dessa forma, é possível encontrar o modelo que melhor cabe no bolso:

A partir de 3,9% ao ano + Poupança

Nesse modelo, o financiamento possui um prazo de 360 meses, e acompanha os juros da poupança, com um teto máximo previsto de 10,17% ao ano. É a melhor opção para pessoas que buscam uma parcela menor no curto prazo, com a segurança de um teto de juros, e que são mais flexíveis.

A partir de 9,4% ao ano + Taxa Referencial (TR)

Esse financiamento pode ser pago em até 360 meses, e acompanha a Taxa Referencial (TR), que possui menor variação. É o modelo mais interessante para quem pretende ter um contrato de até 30 anos para pagamento do imóvel. Nesse padrão, as taxas possuem menor variação e são bem previsíveis, permitindo que os interessados se organizem com mais tranquilidade.

Imóveis comerciais a partir de 7,0 a.a. + IPCA

Condição especial para imóveis comerciais, com pagamento do contrato em até 30 anos. Nesse modelo, temos uma taxa com menor variação e maior previsibilidade. O prazo de pagamento é de até 360 meses, e acompanha o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Como já mencionamos, a amortização de parcelas é a antecipação de alguns pagamentos do financiamento com o objetivo de reduzir o valor original da dívida e, consequentemente, o valor pago em juros.

No Inter, o modelo utilizado é o SAC (Sistema de Amortização Constante): o valor das parcelas vai diminuindo conforme o pagamento do financiamento. Isso também auxilia ao fazer a amortização, pois as parcelas com vencimento mais distante terão um valor menor.

Por exemplo:

Valor de financiamento: R$360.000,00

Parcelas: 360 meses

Juros: 8,5% ao ano

Primeira parcela: R$ 3.563,00 // Taxa de amortização: R$1.000,00 // Juros: R$2.457,00 + taxas administrativas + seguros DFI + MIP

Última parcela: R$ 1.031,00

Com a primeira parcela de R$1.000 paga, no final do primeiro mês o saldo devedor é de R$ 359 mil reais. Quanto maior o prazo, menor é a parcela de amortização que o cliente paga por mês.

Caso o comprador queira quitar o saldo do financiamento, paga os 359 mil reais, já que foram pagos os juros e o valor de amortização referente ao primeiro mês. Após 12 meses, o mutuário estará devendo R$ 348 mil. A média de contratação é de 30 anos, mas como muitas pessoas fazem a quitação antes do previsto, a média de quitação é de 10 a 12 anos.

Uma dica valiosa é fazer amortização quando há a certeza de uma renda extra. Isso permite que o comprador fique mais seguro caso ocorra reajuste na parcela, sem afetar negativamente sua situação financeira. É possível realizar a amortização de um saldo devedor em qualquer tempo e valor, reduzindo parcela ou prazo.

No Inter é possível, inclusive, realizar a transferência de um contrato de financiamento imobiliário de outra instituição. A portabilidade para operações com saldo devedor acima de R$ 100 mil são gratuitas, e o processo pode ser realizado por qualquer pessoa física, desde que seja aprovado pela análise de crédito do Inter.

Com a transferência, é possível reduzir o valor das parcelas, o valor total do financiamento e até o prazo total de pagamento, gerando muita economia.