Financiar um imóvel e ter a casa própria é o sonho da maioria das pessoas. No entanto, o processo pode parecer muito complicado, com muitos detalhes e muitos termos que não conhecemos.

Para te ajudar a realizar o sonho da casa própria simplificando ainda mais o processo de financiamento, reunimos neste artigo as 18 principais dúvidas sobre o financiamento imobiliário!

1 - Como a Selic impacta no financiamento?

A Selic é a taxa básica de juros da economia. Ela serve para controlar a inflação e impacta diretamente nas taxas de juros aplicadas pelas instituições financeiras, incluindo as operações de crédito imobiliário.

Apesar das taxas de financiamento não serem corrigidas diretamente pela Selic, o aumento ou diminuição faz com que aconteça uma correção no cálculo dos juros do financiamento imobiliário. Ou seja, caso a Selic aumente, você terá um aumento no valor das parcelas e vice-versa.

2 - Como é a composição das parcelas do financiamento?

As parcelas do financiamento imobiliário são compostas de juros, seguros obrigatórios e amortização.

Os juros são calculados mensalmente sobre o saldo devedor do financiamento, sendo compostos por uma taxa fixa acrescida da variação da Taxa Referencial (TR), Poupança ou IPCA. Os seguros obrigatórios, MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), podem chegar até a 3% do valor total do financiamento, mas seu impacto nas parcelas é menor.

Por fim, uma parte da parcela é destinada a amortização, ou seja, a diminuição do saldo devedor.

3 - Qual a diferença das taxas de juros do financiamento?

Aqui no Inter você encontra taxa de:

A partir de 9,5% ao ano + Taxa Referencial (TR)

Essa opção de taxa garante maior previsibilidade, pois a TR geralmente é mais estável. Essa é a melhor opção para quem fez um financiamento de longo prazo por ter menos variações.

4 - Como é feita a análise de crédito no financiamento imobiliário?

Um dos primeiros passos de um financiamento imobiliário é a análise de crédito. É nessa análise que o banco ou instituição financeira irá verificar a possibilidade da concessão do empréstimo e as condições do contrato.

Com a entrega dos documentos necessários para o financiamento serão avaliadas:

  • Renda mensal e porcentagem que pode ser comprometida com o financiamento;
  • Análise de patrimônio dos proponentes;
  • Histórico de pagamento de outros créditos solicitados e existência de dívidas;
  • Valor do empréstimo e compatibilidade com o perfil.

Após a análise desses pontos o banco irá aprovar ou não uma linha de crédito para a compra do imóvel, e o valor de crédito aprovado pode ser diferente do solicitado.

5 - Como é feita a comprovação de renda para o financiamento?

Para fazer a comprovação de renda são solicitados:

  • Holerites;
  • Extratos bancários dos últimos 3 meses;
  • Declaração completa e recibo do Imposto de Renda do último exercício.

6 - Como autônomos podem comprovar a renda para fazer um financiamento?

No caso de autônomos, a comprovação de renda deve ser feita com os seguintes documentos:

  • Extratos bancários dos últimos 3 meses;
  • Declaração e recibo do Imposto de Renda (último exercício);

Os empresários devem apresentar:

  • 3 últimos extratos bancários de pessoa física;
  • Declaração e recibo de IR;
  • Contrato social da empresa;
  • Faturamento contábil dos últimos 12 meses.

Ainda tem dúvidas sobre documentação? Confira nosso conteúdo completo sobre quais os documentos necessários para o financiamento imobiliário !

7 - Qual a porcentagem de renda pode ser comprometida no financiamento?

Conforme a Lei do Comprometimento de Renda (Lei Nº 8.692 de 28 de julho de 1993 ) é permitido comprometer até 30% da renda mensal familiar com as parcelas do financiamento imobiliário.

8 - É possível financiar 100% do imóvel?

Não. Todas as instituições bancárias exigem o pagamento de uma porcentagem do valor do imóvel como entrada. Aqui no Inter, por exemplo, você deve dar no mínimo 25% de entrada.

É interessante lembrar que um valor maior de entrada garante menos impacto de encargos, com parcelas e saldo devedor menores.

Ficou interessado? Faça uma simulação do seu financiamento imobiliário !

9 - Qual o valor mínimo de entrada e como ela impacta no financiamento?

O valor mínimo de entrada varia de uma instituição para outra. Aqui no Inter a entrada deve ser no mínimo 25% do valor do imóvel.

O valor da entrada impacta diretamente no financiamento, pois quanto maior a entrada, menor o valor a ser financiado. Os juros do financiamento imobiliário incidem sobre o valor financiado, então com um montante menor a ser financiado, menos você pagará de juros e menor será o Custo Efetivo Total da operação de crédito.

10 - De quais formas posso usar meu FGTS?

Você pode usar o FGTS para compor a entrada do financiamento ou para amortização. Para os dois tipos de uso o trabalhador precisa de ter pelo menos 3 anos de carteira assinada somados e deve trabalhar ou morar na cidade em que fica o imóvel que está sendo financiado.

Para usar o FGTS na entrada do imóvel você precisa autorizar a movimentação da conta por meio de um documento chamado Damp I. Neste documento serão informados CPF, número do benefício e outras informações que deverão ser confirmadas com um extrato de FGTS e cópias dos documentos que serão solicitados para a análise de crédito.

Você também pode usar o FGTS na amortização do financiamento de três formas diferentes:

  • Para amortizar o saldo devedor, quitando uma ou mais parcelas, incluindo as atradas;
  • Para diminuir o valor das 12 parcelas seguintes em até 80%;
  • Para diminuir a quantidade de parcelas.

11 - Quais custos de cartório fazem parte do financiamento? Eles podem ser financiados?

O principal custo de cartório de um financiamento imobiliário é o Registro de Imóvel. Após a assinatura do contrato é de responsabilidade do comprador levar a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis do município que o imóvel está localizado.

O valor do registro varia de município para município e pode chegar a 3% do valor do imóvel. É importante ressaltar que o banco só libera o valor do financiamento para o vendedor com o Registro formalizado, o que impacta diretamente na data da entrega das chaves.

Para a realização do Registro do Imóvel é preciso apresentar também o comprovante de pagamento do ITBI , com alíquota que varia de 2 a 3% do valor do imóvel. Alguns municípios permitem o parcelamento do ITBI em até 10x, o que pode ser uma boa opção para quem não quer ou não pode desembolsar esse valor de uma só vez.

Alguns bancos permitem que as taxas de cartório e ITBI sejam incorporadas no financiamento, mas é importante lembrar que os juros do financiamento também incidirão sobre elas.

Além disso, pessoas que estão fazendo a primeira compra de imóvel pelo sistema SFH tem direito a 50% de desconto nas taxas de cartório de acordo com a Lei 6.015 de 1973. Para garantir o desconto é necessário preencher uma declaração que pode ser solicitada ao cartório.

12 - Quais são os seguros obrigatórios do financiamento? Como eles impactam nas parcelas?

Qualquer operação de crédito imobiliário possui com dois seguros obrigatórios o MIP e o DFI, que são inclusos nas parcelas do financiamento.

Cada um deles é calculado de uma forma e tem um objetivo:

MIP – Morte e Invalidez Permanente

Regulamentado pela Lei nº 4.380 de 1984 e pelo Decreto nº 73 de 1966, o MIP pode ser acionado em caso de morte ou invalidez do titular do financiamento ou de um dos titulares em caso de composição de renda. Neste caso, o financiamento é quitado ou tem uma porcentagem quitada.

O MIP é calculado com base na faixa etária de quem está contratando o financiamento e, nesse sentido, quanto menor a idade, menor a chance de ocorrer um sinistro e acionamento do seguro.

DFI – Danos Físicos do Imóvel

Seguro destinado a proteção do imóvel durante o período do financiamento contra eventuais danos, incluindo incêndios, alagamentos e outros. Caso esse seguro seja acionado o valor de indenização será o mesmo necessário para reparar o imóvel, deixando-o nas condições originais.

O DFI é calculado com base em uma alíquota da seguradora, multiplicada pelo valor avaliado do imóvel. Por exemplo, considerando uma alíquota de 0,00899% e um imóvel avaliado em R$300.000,00, temos:

0,00899% × R$ 300.000,00 = R$ 26,97

Neste caso, o valor mensal do DFI será R$26,97. Além disso, o valor calculado é aplicado em todas as parcelas do financiamento e não sofre alterações.

13 - Quando as parcelas do financiamento começam a ser pagas?

A primeira parcela do financiamento imobiliário deve ser paga 30 dias após a assinatura do contrato. Após o pagamento da primeira parcela você pode alterar a data de vencimento para o melhor dia para você!

14 - Qual a diferença entre valor do imóvel, entrada, valor do financiamento e saldo devedor?

Valor do imóvel, entrada, valor financiado e saldo devedor são todos muito relevantes no processo de financiamento, mas possuem conceitos bem diferentes.

Valor do imóvel

O valor do imóvel em um financiamento é o valor avaliado pela instituição bancária. Após a análise de crédito o banco irá enviar um engenheiro para avaliar o imóvel e definir seu valor. A avaliação do engenheiro em um custo e esse valor não entra no financiamento.

Entrada

O valor da entrada pode ser definido por quem vai comprar o imóvel, respeitando o mínimo exigido pela instituição bancária. Aqui no Inter, por exemplo, a entrada deve ser de no mínimo 25% do valor do imóvel.

A entrada é paga diretamente para o proprietário do imóvel e geralmente acontece após a assinatura do contrato de financiamento.

Valor do financiamento

O valor do financiamento é o valor avaliado do imóvel diminuído do valor da entrada.

Por exemplo, um imóvel avaliado em R$300.000,00 com 25% de entrada, o valor financiado será R$225.000,00.

As taxas de juros incidem sobre o valor financiado, gerando o saldo devedor.

Saldo devedor

É o valor financiado acrescido dos juros e seguros obrigatórios do financiamento.

Para ter uma noção do saldo devedor em um financiamento imobiliário, é importante estar atento ao Custo Efetivo Total da operação. Nele estão inclusos taxa de avaliação do imóvel, valor do imóvel, juros, amortização, seguros obrigatórios e possíveis taxa administrativas.

15 - Quais os tipos de amortização do saldo devedor?

Existem três tipos de amortização: SAC, SACRE e Tabela Price .

SAC – Sistema de Amortização Constante

Sistema mais comum dos financiamentos, em que os juros são constantes e o valor da dívida e das parcelas vai diminuindo ao longo do tempo.

Tabela Price

A Tabela Price pode ser definida por amortização crescente, parcelas constantes e juros decrescentes. Como o valor das parcelas é menor no começo o montante de juros dessa modalidade é maior, por isso a Tabela Price só é interessante para quem tem perspectiva de aumento de renda acima da inflação.

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

O SACRE – Sistema de Amortização Crescente – pode ser definido como uma mistura entre os sistemas SAC e Tabela Price.

No SACRE as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo e a amortização vai aumentando. Esse sistema é ideal para quem tem um orçamento mensal com folga ou para quem não tem perspectiva de aumento de renda (já que as parcelas vão diminuindo).

mitido comprometer até 30% da renda mensal familiar com as parcelas do financiamento imobiliário.

16 - Como é feita a correção das parcelas do financiamento?

A correção das parcelas do financiamento imobiliário é feita com base no indexador (TR ou IPCA) ao qual seu crédito foi atrelado. Por exemplo, caso você tenha um financiamento feito com juros de taxa fixa + TR, a correção do valor das parcelas será feito sempre que houver alguma variação na Taxa Referencial.

17 - Quando vale a pena fazer a portabilidade do meu financiamento?

A portabilidade de financiamento imobiliário é a alternativa para quem quer reduzir as taxas e parcelas do financiamento. Como as instituições praticam taxas diferentes, você transferir seu contrato para outro banco pode gerar uma diminuição da sua dívida.

Ao fazer a portabilidade a nova instituição quita seu financiamento anterior e você passa a ter uma nova linha de crédito no banco escolhido. Sendo assim, fazer a portabilidade é interessante quando há uma diminuição no valor das taxas do financiamento imobiliário.

Além disso, você também pode fazer a portabilidade para atrelar seu financiamento a outro indexador. Por exemplo, caso você tenha um financiamento atrelado ao IPCA, que sofre muitas alterações e está em alta devido a inflação, vale a pena fazer a portabilidade para uma nova instituição atrelando o crédito a Taxa Referencial que é mais estável.

18 - Como a portabilidade de financiamento impacta nas parcelas?

A portabilidade de financiamento para uma instituição que ofereça melhores condições nas taxas de juros garante uma redução no valor do saldo devedor e, consequentemente, das parcelas mensais do financiamento.

Fazendo a transferência você também pode ampliar o prazo para o pagamento do seu financiamento imobiliário.

Financiamento Imobiliário Inter

Aqui no Inter você pode financiar 75% do seu imóvel, com até 30 anos para pagar! Oferecemos uma taxa atrelada a TR, o que garante maior estabilidade e previsibilidade no seu financiamento , além do suporte de especialistas durante todo o processo.

Faça uma simulação online do seu financiamento imobiliário!

Portabilidade de financiamento imobiliário

Já tem um financiamento e quer reduzir as parcelas ou atrelar seu crédito a um novo indexador? Traga seu contrato para o Inter! Simule a portabilidade do seu financiamento.

Assine nossa newsletter

Receba conteúdos completos sobre investimentos, educação financeira e novos produtos

Gostou? Compartilhe
Assuntos relacionados
Para simplificar a vida Inter Bank
Guia completo do Financiamento Imobiliário

Confira como fazer um financiamento imobiliário! Modalidades de financiamento sistemas de amortização taxas custos e...

Leia mais
Cuidando do seu dinheiro
Como usar o FGTS para amortizar financiamento?

Você sabia que é possível usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário? Aprenda como...

Leia mais
Para simplificar a vida
Taxas de financiamento: qual a melhor?

Conheça as condições do Inter ...

Leia mais
Cuidando do seu dinheiro
Como funciona a Amortização de parcelas

Nesse post a gente te explica como reduzir o valor do seu financiamento....

Leia mais
Cuidando do seu dinheiro
Financiamento ou consórcio? Entenda as diferenças

Consórcio ou financiamento? Neste post vamos te mostrar como diferenciá-las e escolher a que melhor...

Leia mais
Para simplificar a vida Inter Bank
Financiamento Imobiliário: o que você precisa saber

Preparando-se para o sonho do imóvel próprio. ...

Leia mais