Escritura de imóvel: o que é e como tirar?

Comprar a casa própria é sempre um momento especial para qualquer pessoa. E na hora da euforia pelo sonho realizado, alguns detalhes podem acabar escapando. Um deles é a importância da escritura de um imóvel, que vai muito além de um simples papel.

A escritura é uma declaração pública que oficializa a transferência do bem, sendo essencial para garantir que o negócio seja realizado com o princípio de boa-fé. É ela que confirma legalmente a compra e venda de um imóvel, provando que o vendedor e o comprador estão de acordo com a transferência da propriedade.

Além disso, ela também registra os detalhes da negociação, como o nome das partes interessadas, o valor da venda, a forma de pagamento e a data em que o negócio foi formalizado.

De acordo com o Código Civil, a escritura é obrigatória quando o valor do imóvel for acima de 30 salários-mínimos (R$ 36.360, considerando o valor atual do salário).

Assim como os demais serviços cartorários, os custos relacionados à escritura de um imóvel são reajustados a cada ano. Além disso, o valor varia de estado para estado e também de acordo com o valor da propriedade. No site da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG-BR) é possível saber quanto o documento custa em cada local.

Em Minas Gerais, por exemplo, a escritura de um imóvel entre R$ 70.000,01 e R$ 105.000,00 tem o custo final de R$ 1.994,56. Já no Amapá, o valor é de R$ 2.087,90 para imóveis entre R$ 80.000,01 e R$ 100.000,00. No Rio Grande do Sul, para um imóvel de R$ 88.527,61 até R$ 106.232,80, a escritura sai bem mais em conta: R$ 662,10.

Por isso, esse custo deve ser considerado no planejamento financeiro inicial de quem vai realizar a aquisição de um imóvel, já que, dependendo do valor, ele pode acabar comprometendo as finanças de quem é pego de surpresa.

Taxas de cartório

As despesas com a escritura não param por aí. O proprietário também deve estar preparado para o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), dos registros, da avaliação bancária e da própria taxa de serviço de cada cartório.

O ITBI é uma tributação gerada e cobrada pelo município onde o imóvel está localizado no momento de uma transação de compra e venda. O valor varia de cidade pra cidade, mas normalmente fica entre 2% e 4% do valor da propriedade.

O registro de imóvel é o ato de declarar quem é o proprietário formal e legal do bem. É feito no Cartório de Registro de Imóveis, onde é registrada a Escritura Pública de Compra e Venda (em caso de compra à vista) ou o Contrato de Financiamento do imóvel (em compra financiada). O valor varia de acordo com o estado onde o imóvel está localizado, mas costuma ficar abaixo de 1% do total do bem.

A avaliação bancária é cobrada pelos bancos nos casos de financiamento imobiliário. O custo é referente à vistoria do bem e de toda a documentação necessária pra liberação do crédito. Esse valor varia de acordo com cada instituição.

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis merece destaque porque a escritura de imóvel só pode ser realizada após seu pagamento, que é obrigatório e deve ser realizado à prefeitura sempre que há uma transação de compra ou transferência de um imóvel.

Sendo assim, o comprador deve fazer o pagamento ao Município para que a documentação seja liberada e o imóvel vendido e registrado. E isso vale para imóveis prontos ou na planta. Mas atenção: no segundo caso, o imposto só deve ser pago após a construtora realizar a entrega.

Para simplificar a vida, a escritura pode ser solicitada pela internet com o certificado digital em mãos, dispensando a ida até um tabelionato de notas. O pedido deve ser feito pelo portal e-Notariado no computador ou por meio do aplicativo oficial. Basta preencher os dados básicos do imóvel, do vendedor e do comprador e enviar para o tabelionato regional.

Todas as certidões e emissões de guias de pagamento serão providenciadas pelo tabelião. Preenchido os dados, o sistema informará um número de identificação da solicitação para que o comprador possa acompanhar todo o procedimento.

Depois disso, o tabelião entra em contato com o requerente para as orientações necessárias e sequência dos procedimentos até a lavratura da escritura, realizada por videoconferência. Nesse caso, o solicitante assina o documento digitalmente.

Para quem prefere resolver tudo presencialmente, a escritura deve ser feita no cartório de notas, mediante agendamento prévio para que seja coletada toda a documentação necessária - além de ser uma oportunidade para o esclarecimento de todas as possíveis dúvidas. Se estiver tudo certo, a assinatura é então realizada.

Normalmente, quando há uma imobiliária ou construtora envolvida, ela é encarregada de providenciar a escritura. Entretanto, quando o processo ocorre entre pessoas físicas, é preciso obter o documento por conta própria.

O processo ocorre na seguinte ordem: assinatura do contrato, lavratura da escritura no Cartório de Notas e, por fim, a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Quem pretende solicitar a escritura precisa estar atento também quanto à lista de documentos que devem ser apresentados. Os principais são:

Documentos do comprador

• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;
• Pacto antenupcial registrado, se houver;
• Certidão de óbito;
• Informe de endereço;
• Informe de profissão.

Sobre o pacto antenupcial: se o casal for casado sob o regime de comunhão universal, separação convencional ou participação final dos aquestos (bens materiais adquiridos por ambas as partes a partir da união de um matrimônio), é necessário o registro prévio do pacto antenupcial no cartório de Registro de Imóveis do domicílio das duas pessoas.

Documentos do vendedor - pessoa física

• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;
• Pacto antenupcial registrado, se houver;
• Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
• Informe de endereço;
• Informe de profissão.

Documentos do vendedor - pessoa jurídica

• Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;
• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria;
• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
• RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
• Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.

Documentos do imóvel - urbano

• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura;
• Certidão de quitação de tributos imobiliários;
• Carnê do IPTU do ano vigente;
• Informe do valor da compra.

Documentos do imóvel - rural

• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada;
• Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
• Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
• Informe do valor da compra.

A escritura de um imóvel é uma garantia essencial para todo comprador. Sem esse documento, corre-se, inclusive, o risco perder o bem. Afinal, um vendedor desonesto pode até tentar vender a propriedade para mais de uma pessoa, ou então alegar que é o dono dela. Mas uma escritura devidamente registrada evita essa e outras possíveis dores de cabeça, comprovando e validando quem é o real proprietário.

Na compra de um imóvel, cada documento tem um papel diferente. Enquanto o contrato indica um compromisso a ser cumprido pelas partes, a escritura e o registro, juntos, conferem a propriedade ao comprador. É por isso que, quando o imóvel é financiado, o registro só pode ser realizado quando ele estiver totalmente quitado.

Em outras palavras, a escritura confirma a transação de compra e venda e o registro mostra quem é o atual proprietário. Depois de feita a escritura, é obrigatório que o comprador vá até o cartório de registro de imóveis e registre a propriedade em seu nome. O valor do registro também é tabelado pelo governo estadual.