Sabemos que os juros do financiamento imobiliário podem variar por diversos motivos – desde o tipo de sistema de amortização utilizado até a situação financeira do país.

Por isso, para entender todas as variáveis que compõem os juros do financiamento imobiliário, suas particularidades e como é feito o cálculo, precisamos nos aprofundar em algumas informações.

Quer aprender mais sobre o cálculo de juros do financiamento imobiliário? Continue a leitura.

Como é feito o cálculo de juros do financiamento imobiliário?

O cálculo de juros do financiamento imobiliário considera algumas variáveis, como a taxa de juros praticada pelo banco ou instituição financeira e o valor do saldo devedor atualizado.

As parcelas da operação do crédito imobiliário são compostas por vários elementos:

  • Os juros;
  • A amortização;
  • As taxas administrativas;
  • Os seguros obrigatórios.

Vamos entender cada uma dessas variáveis a seguir.

Juros

Os juros são calculados de acordo com o saldo devedor que está em aberto naquele mês.

Antes do início do pagamento pelo financiamento imobiliário, ou seja, antes que o comprador pague a primeira parcela do financiamento, o saldo devedor é todo o valor emprestado pela instituição financeira para a compra daquele imóvel.

No caso de financiamento imobiliário considerando o sistema de amortização da tabela Price, os juros são calculados apenas uma vez e distribuídos por todas as prestações, fazendo com que todas as parcelas do financiamento mantenham o mesmo valor do início ao fim.

Já no caso de financiamentos imobiliários que utilizam a tabela SAC como sistema de amortização do saldo devedor, os juros das parcelas são recalculados mensalmente, sempre considerando o valor atual do saldo devedor.

Amortização

A amortização das parcelas consiste em descontar um valor do saldo devedor que será pago em determinado mês.

Nesse sentido, quanto mais o devedor amortiza sua dívida, mais próxima ela está do fim – ele irá reduzindo (amortizando) o saldo devedor até que a dívida esteja totalmente quitada.

Taxas administrativas

As taxas administrativas são muito necessárias e estão inclusas no valor das parcelas do financiamento imobiliário. Essas taxas representam uma mensalidade que os devedores deverão pagar à instituição financeira onde o financiamento imobiliário foi realizado para administrar toda a operação de crédito imobiliário.

Seguros obrigatórios

Os seguros obrigatórios são pagos mensalmente pelo devedor, e estão inclusos dentro do valor das prestações do financiamento imobiliário:

  • O seguro por Danos Físicos ao Imóvel (DFI);
  • O seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP).

Como é feito o cálculo dos juros de uma parcela?

Para calcular os juros do financiamento imobiliário, é preciso fazer o seguinte cálculo: supondo que o banco tenha garantido em contrato uma taxa de juros de 9,4% ao ano, para saber qual é a taxa mensal a ser paga, devemos dividir o percentual de juros por 12 meses.

Nesse exemplo, com a taxa de 9,4% ao ano dividido por 12 meses, mensalmente o devedor deverá pagar 0,78% de juros. Agora que temos essa informação em mãos, passamos para a outra etapa do cálculo: supondo que o valor do saldo devedor é de R$100 mil.

Para saber quanto em reais de cada parcela corresponde aos juros, precisamos fazer o seguinte cálculo:

R$100.000 x 0,0078 (o percentual de juros deverá estar em decimais para a realização desse cálculo). Nesse exemplo, o valor de juros embutido em cada parcela do financiamento imobiliário será de R$780,00.

No entanto, não podemos esquecer que as operações de financiamento imobiliário possuem uma taxa de correção monetária, que pode ser representada tanto pela Taxa Referencial quanto pelo IPCA.

Quando há necessidade de realizar a correção, o saldo devedor será atualizado mensalmente, de forma simples: sendo multiplicado pelo índice de correção estabelecido por contrato – Taxa Referencial ou IPCA .

Como calcular a taxa de juros de um financiamento imobiliário em um simulador?

Em um simulador, é possível ter uma visão quase fidedigna da taxa de juros do financiamento imobiliário naquela instituição.

Para simular seu financiamento, acesse a calculadora do Inter e preencha as seguintes informações:

  • Tipo do imóvel;
  • Localização do imóvel;
  • Valor do imóvel;
  • Valor que será pago como entrada;
  • Sua data de nascimento.

Com base nessas informações, a calculadora irá apresentar um valor médio da primeira parcela, a taxa de juros aplicada, o sistema de amortização de parcelas, as despesas de ITBI e taxa de registro, valor total a pagar e muito mais! Através desse tipo de solicitação é possível identificar se o valor médio das parcelas se encaixa no seu planejamento financeiro.

Se você preferir, um representante comercial poderá entrar em contato para ajudar a identificar o tipo de sistema de amortização de parcelas, valor de entrada e outros detalhes para encontrar a parcela que faz mais sentido para a sua realidade.

É possível obter uma redução da taxa de juros do financiamento imobiliário?

Para conseguir reduzir as taxas de juros do financiamento imobiliário a portabilidade é uma boa oportunidade. A portabilidade do financiamento imobiliário consiste em mudar de um banco credor para outro, que oferece taxas de juros menores e mais interessantes.

Para isso, é preciso assinar um novo contrato, atualizando assim as condições de crédito praticadas, a taxa de juros e até o valor das prestações.

Em muitos casos, é possível conquistar excelentes condições de portabilidade, tanto na redução das taxas de juros do financiamento imobiliário, ou na redução do valor as parcelas a serem pagas todos os meses.

O Inter oferece um programa muito interessante de portabilidade de financiamento imobiliário, com diversos benefícios como:

  • As melhores taxas do mercado;
  • Não paga nada pela portabilidade se seu saldo devedor estiver acima de R$ 100 mil;
  • Pode usar seu FGTS para ajudar no financiamento;
  • Pode ser financiamento de imóvel residencial ou comercial;
  • Migração automática para o Inter One com atendimento personalizado e cartão Black com cashback.

Como evitar surpresas com as taxas de juros do financiamento?

Os juros do financiamento imobiliário podem variar por diversos motivos – desde a taxa Selic daquele período, até o sistema de amortização utilizado na operação de crédito. 

É importante realizar a simulação nas instituições financeiras de seu interesse para identificar quais são as alternativas mais interessantes para a sua realidade.

Se você já possui um financiamento imobiliário e quer reduzir as taxas de juros, o primeiro passo é considerar a portabilidade. Se você planeja sair do aluguel e conquistar a casa própria, faça as simulações e confira todas as informações necessárias para dar início à realização desse sonho.

Para saber mais sobre o tema, leia nosso artigo complementar: Quais documentos são necessários para fazer um financiamento imobiliário?

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