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8 coisas para avaliar na hora de investir em Fundos Imobiliários

Publicado em 25/06/2021

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são acessíveis, pouco burocráticos e oferecem um bom potencial de ganhos para o investidor, o que faz deles ótimos investimentos para se ter em carteira.

Mas para alcançar esses benefícios, os papéis escolhidos precisam de uma boa gestão, além de estarem alinhados aos seus objetivos.

Nesse post vamos mostrar 8 características que você deve avaliar na hora de investir em fundos imobiliários. Caso você ainda não conheça essa modalidade de investimento, sugerimos que comece por aqui .

1. Tipo de fundo

O primeiro aspecto que você deve avaliar é o tipo de fundo que você deseja investir, uma vez que cada um deles oferece um nível de rentabilidade e de risco para o investidor.

Por exemplo, os Fundos de Papel investem em ativos de renda fixa lastreados em dívidas do setor imobiliário. Seu lucro provém dos juros pagos pelas empresas em troca desses empréstimos e, por isso, são considerados mais seguros.

Já nos fundos de tijolo, o lucro do investidor depende do aluguel de imóveis, estando mais suscetíveis a critérios como ocupação desses espaços e sazonalidade.

Saiba mais sobre os tipos de fundos imobiliários. 

2. Qualidade dos ativos

Se a rentabilidade do fundo depende do aluguel dos imóveis, é natural que você queira saber a qualidade dos ativos nos quais está investindo, respondendo perguntas como:

  • O fundo escolhido investe em qual tipo de empreendimento: shopping, hotel, escritório, galpão ou hospital?
  • Onde esses imóveis estão localizados?
  • Trata-se de uma área onde existe demanda por esse serviço?
  • O valor cobrado pelo metro quadrado é compatível com o valor de mercado?

3. Quantidade de ativos

Quanto mais diversificado for o fundo melhor para o investidor, pois o gestor terá mais opções para remanejar os recursos de acordo com a performance e os cotistas ficam menos dependentes de um único empreendimento. É aquela velha história de: “não coloque todos os seus ovos em uma cesta só”.

4. Dividend Yeld

O Dividend Yeld é a soma de todos os dividendos pagos pelo fundo nos últimos 12 meses, dividida pela cotação atual do fundo.

Essa métrica ajuda a avaliar a performance do fundo no pagamento de proventos para os cotistas e pode ser sinal de uma gestão eficiente dos recursos.

5. Frequência de pagamentos de dividendos

Os dividendos são parte do lucro líquido obtido pelo fundo que são divididos para os acionistas, proporcionalmente à quantidade de cotas que cada um tem em carteira. Um fundo que distribui dividendos regularmente, é um fundo saudável financeiramente.

É sempre lembrar que ganhos passados não são uma garantia de que você receberá dividendos na mesma quantia ou na mesma periodicidade, no futuro, tudo vai depender do desempenho dos empreendimentos que compõe o fundo.

6. Preço da cota / valor patrimonial

A divisão do preço da cota pelo valor do patrimonial do fundo é uma forma de entender se a cota está supervalorizada ou subvalorizada no mercado.

Para encontrar o valor patrimonial: divida o valor patrimonial líquido do fundo, ou seja, todos os recursos que estão sob gestão, pela quantidade de cotas emitidas. Essas informações podem ser encontradas na descrição do título, pelo Home Broker

Divida o valor obtido pelo valor da cota no mercado. Se a proporção entre os dois valores estiver acima de 1, significa que a cota está sendo negociada acima de seu valor patrimonial. Um fundo com essa característica pode gerar um lucro maior para o investidor, porém, é preciso ter em mente que esses dados mudam o tempo todo e essa variante não deve ser vista isoladamente na hora de negociar seus ativos.

7. Taxa de vacância

Se você já teve a experiência de procurar um imóvel para alugar ou se já esteve na posição de locatário sabe que um imóvel bom não fica vazio por muito tempo. E como na maioria dos Fundos Imobiliários o seu lucro depende do aluguel é preciso saber se esses imóveis estão sempre ocupados.

A taxa de vacância te ajuda a avaliar a proporção entre a área não locada de um empreendimento pela área total disponível para locação, e é expressa pelo seguinte cálculo:

Taxa de vacância = (quantidade de imóveis desocupados x porcentagem total) /quantidade total

Para exemplificar, um Fundo que investe em 20 imóveis e tem 12 deles locados, tem uma taxa de vacância de 40%.

8. Cap Rate

O Cap Rate (capitalization rate) é um indicador usado para aferir a rentabilidade dos ativos que fazem parte do fundo. Para encontrar o valor você deve somar toda a rentabilidade obtida pelo fundo nos últimos 12 meses, dividir a soma pelo valor individual de cada imóvel e, em seguida, multiplicar por 100 para encontrar a porcentagem. É interessante que o valor de cap rate seja semelhante entre os diferentes imóveis, pois isso também é um sinal de que a gestão de recursos é eficiente.

Como saber se um fundo imobiliário vale a pena?

Assim como qualquer outro investimento de renda variável, não existe o timming perfeito para investir em FIIs e você deve estar preparado para eventuais perdas caso queira aumentar seus rendimentos.

O objetivo desse artigo é te ajudar a fazer uma análise mais ampla de um Fundo Imobiliário, que vá além da cotação atual. As métricas que compartilhamos aqui, quando analisadas em conjunto, te darão subsídios suficientes para escolher onde aplicar seu patrimônio, mas os ativos ainda estão sujeitos a volatilidade e outros fatores macroeconômicos.

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